在杭州楼市普遍回调的大背景下,有一个交付近二十年的安置房小区却走出独立行情——漾河公寓。
它不光成交量冲进全市前列,小户型的成交单价更是重新触及前几年的历史高位,上涨约340%。
一个外表陈旧、没有电梯的老小区,凭什么成为杭州最“扛跌”的住宅之一?
最近小实地走了一趟。
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漾河公寓位于拱墅区三塘板块,旁边就是西文公园和上塘河,浓密的大树和幽静的河流形成一种大隐于市的自在。
漾河公寓/小实拍
但走到小区门口,第一印象还是逃不过“年代感”——小区门头设计、外立面色彩,都透着上世纪安置房特有的质朴。
小区内部道路上,机动车和行人混行,没有地下车库;公共活动空间不大,配套设施也基本停留在“够用”层面;所有楼栋都是楼梯房,没有电梯。
漾河公寓/小实拍
不过,就是这么一个看上去平平无奇的老小区,最近却成了板块里的成交“流量王”。与它陈旧外貌形成鲜明反差的,是它坚挺的房价和旺盛的流动性。
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翻看漾河公寓的价格轨迹,早期单价不过一万出头。而眼下,根据近期的实际成交记录,一套50㎡左右的房源总价大约在220万元,折算下来约4.4万元/㎡;稍大一点的58㎡两房,成交总价约240万元,单价也在4.1万元/㎡上下。
中介直言,这个价格水平已经回到了前几年市场最火热时的高度,近几年楼市整体下行,漾河公寓却几乎没怎么跌。
不仅价格坚挺,成交量也相当可观。
据杭房数研,仅最近一个月,漾河公寓就网签了7套,在杭州所有二手房小区中排进前五。对于这样一个无电梯、无品质物业的老安置房来说,这样的市场表现着实令人意外。
截图来自杭房数研
为什么偏偏是它?
把各种线索拼到一起,答案逐渐清晰——优质学区 极致小户型,二者叠加,构成了漾河公寓难以替代的价值底座。
首先是学区。
观成武林小学部/小实拍
漾河公寓对口的观成武林中学,近年中考成绩十分抢眼。
2024年重高率超过31%,优高率接近68%;2025年这两项数据进一步提升,重高率达到33.75%,优高率逼近80%。
更值得注意的是,2025年该校裸考进杭州前三所重高的比例约为8.75%,在全市范围内仅次于杭二白马湖。这样的成绩单,自然让很多重视教育的家庭把目光投向这个学区。
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但光有学区还不够,漾河公寓能在一众学区房里脱颖而出,靠的是第二个稀缺条件——总价极低的小户型。
观成武林学区范围内,商品房小区的起步户型基本都在80㎡以上,总价动辄四五百万。而漾河公寓提供了大量建筑面积约50㎡的住宅,虽然面积不大,但格局方正,三开间朝南,客厅还能灵活隔出一间卧室。
漾河公寓/小实拍
对只想挂个学籍、并不打算长住的家庭来说,这套“最小户型”方案就把入学门槛直接拉低到两百万元出头,吸引力自然不言而喻。
中介还透露,这类买家大多遵循一套成熟的操作节奏:孩子入学前两年买进,期间将房子出租(50㎡月租金约2500元),等孩子顺利入学后,房子就可以挂牌转手。
由于持有时间一般能超过两年,还能省去增值税。
这种“低总价买入、租金贴补贷款、入学后迅速卖出”的流转模式,让漾河公寓的小户型成了流动性极佳的“学区筹码”。
目前漾河公寓在售的不超过60㎡的房源仅剩8套,房东心态普遍坚挺,最贵的一套挂到了5.1万元/㎡。
截图来自贝壳找房
不过,中介也提醒,观成武林学区内还有漾河人家、灯塔豪园、西文西苑等多个安置房小区,同样有小面积可选,单价相差不大。预算稍高一些的家庭,也可以考虑水印康庭的跃层小户型,或者万和玺园、方圆府的商品房。
漾河公寓,高层为漾河人家/小实拍
说到底,学区房的选择最终还是看家庭实际预算和对居住品质的要求,不必只盯着一两个“网红盘”追高。
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漾河公寓的“逆市坚挺”,其实折射出杭州学区房市场的一个缩影——只要学校成绩够硬,对应的住宅就能获得更强的抗跌属性。尤其是总价门槛低的小户型,因为承接了大量“只想落户入学”的需求,流动性往往好于大户型,价格也更为稳固。
不过,也要看到,这类老安置房的居住体验确实有限,未来一旦学区政策变动或学校成绩波动,价格也可能随之调整。
漾河公寓底商/小实拍
中介也直言,接下来房价走向如何,很大程度上还要看观成武林后续的中考发挥。
对于纯粹为了孩子入学的家庭,在学区范围内多方比较、理性决策,依然比盲目跟风更稳妥。
漾河公寓的故事告诉我们,在楼市分化时代,“老破小”并非一概被抛弃——只要踩准了教育和户型这两条刚性需求,老房子同样能成为穿越周期的“硬通货”。
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